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Préstamos Hard Money en Elizabeth, New Jersey
Elizabeth premia al inversionista que conoce la calle, no solo la ciudad. Una cuadra en Elmora y otra en Elizabethport pueden tener valores distintos, compradores distintos y un riesgo de inundación muy distinto. Por eso, como hard money lender en Elizabeth NJ que financia bienes raíces de inversión, lo primero que hago es mirar la dirección exacta.
Aquí la vivienda es vieja y densa: casas de madera de dos familias en lotes estrechos, casas de tres familias en Peterstown y en partes de Elizabethport, edificios de uso mixto en las avenidas comerciales y algún lote donde se cayó una casa vieja y cabe una nueva de dos familias. Soy prestamista privado: tratas conmigo, yo leo el expediente y el term sheet sale con mi nombre. Si la respuesta es no, te doy la razón. Y sí, hablamos español.
Qué financio en Elizabeth y con qué términos
La mayoría de los deals que veo aquí son casas de dos familias, de lado a lado o una arriba de la otra, que se venden a alguien que vive en una unidad y renta la otra. Eso le da al flip más compradores finales que un producto solo para inversionistas. Las de tres familias, en cambio, casi siempre funcionan mejor para retener como propiedades de renta, porque el alquiler de tres unidades carga el edificio.
Estos son los programas, con los términos que publico. El precio de cada deal se fija aparte y queda escrito en el term sheet.
- Préstamo para fix and flip en Elizabeth: de $25,000 a $1,000,000+, cubriendo hasta el 100% de la compra y la remodelación cuando el deal lo sostiene. Term sheet por escrito en 24 a 48 horas, cierre en 5 a 10 días sujeto al título y la obra pagada en desembolsos contra trabajo terminado e inspeccionado.
- Préstamo puente para BRRRR: compras el edificio cansado, lo arreglas, lo rentas y pasas a un préstamo DSCR con el mismo prestamista. Yo ya conozco el edificio, así que el refinanciamiento no empieza de cero.
- Préstamo DSCR: califica con la renta de la propiedad. No te pido declaraciones de impuestos ni W-2, te pido los contratos, el rent roll y prueba de que los inquilinos pagan. Cierra en 14 a 21 días.
- Construcción nueva: de $150,000 a $1,000,000+, terreno y obra juntos. Reviso los presupuestos antes de cerrar y cierra en 10 a 14 días con el expediente completo.
- Uso mixto: un local abajo y apartamentos arriba se analiza mirando el contrato comercial, las unidades residenciales y el uso que permite la zonificación.
Zonas de inundación: el dato que cambia un deal en Elizabeth
Partes de Elizabeth están bajas, cerca del Elizabeth River y de Newark Bay, y Elizabethport y Bayway tienen la mayor exposición. Algunas parcelas ahí caen dentro de una zona de inundación de FEMA, y cuando una propiedad está en una y tiene una hipoteca respaldada por el gobierno federal, el seguro de inundación generalmente es obligatorio. Esa prima es un costo mensual real.
En un flip, la prima entra en el pago mensual de tu comprador final, lo que reduce cuánto puede pagar y cuántos compradores califican. En un hold, la prima va directo a los gastos, así que la renta tiene que cubrir un pago mayor antes de dimensionar el préstamo DSCR. Un edificio que funciona en una cuadra seca puede no funcionar dos calles más cerca del agua.
New Jersey también obliga a los vendedores a divulgar el riesgo de inundación, incluyendo si la propiedad está en zona de inundación y si ha tenido daños, y obliga a los dueños a decirles a los inquilinos si el alquiler está en zona de inundación. Esa divulgación ayuda, pero no reemplaza tu propia revisión. Busca el mapa de FEMA de la dirección y pide una cotización de seguro antes de que el contrato quede firme. No es razón para evitar el lado este; es razón para analizar cada parcela con su propio mapa.
El proceso para conseguir tu dinero
Tres pasos, y el primero es el que más tiempo te ahorra.
- Revisa el mapa de FEMA y pide la cotización del seguro, y después mándame la dirección, el precio, el presupuesto de la obra y si piensas vender o retener.
- Recibes el term sheet por escrito en 24 a 48 horas, con el monto y el precio del deal ya calculados sobre el costo real del edificio.
- Pides la búsqueda de título apenas termine la revisión del abogado y cerramos en el plazo de tu programa.
Preguntas
Preguntas frecuentes
¿Cuánto enganche necesito para un fix and flip?
No hay un número fijo. Cuando el deal lo sostiene, cubro hasta el 100% de la compra y la remodelación, y el pago inicial, lo que muchos llaman enganche o down payment, baja bastante. En Elizabeth además miro la zona de inundación, porque cambia el valor de reventa y con eso cambia cuánto presto.
¿Qué documentos necesito para calificar?
Para un flip: el contrato de compra, el presupuesto de la obra con el alcance del contratista y las ventas comparables que justifican tu valor final. Para un DSCR: los contratos de alquiler de cada unidad, el rent roll y prueba de que la renta se cobra. Sin declaraciones de impuestos ni W-2. En Elizabeth, añade el mapa de FEMA y la cotización del seguro.
¿En cuántos días puedo cerrar?
Fix and flip en 5 a 10 días con expediente limpio, construcción nueva en 10 a 14 y DSCR en 14 a 21. Cuando un cierre se atrasa aquí, casi siempre es por el título: casas que han cambiado de dueño muchas veces, gravámenes o sentencias que nunca se limpiaron y cargos municipales sin pagar.
¿Una zona de inundación impide el préstamo en Elizabethport o Bayway?
No. Cambia los números, no la respuesta. Cuento la prima del seguro como un costo real, para el comprador final en un flip y en los gastos en un hold. Revisa el mapa y pide la cotización antes de que tu contrato quede firme.
¿Puedo invertir con ITIN (sin seguro social)?
Sí. Trabajo con inversionistas con ITIN en propiedades de inversión. Lo que no financio es la casa donde tú vas a vivir.
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Llena el formulario con la dirección, el precio y tu plan. La casilla “Necesito que me atiendan en español” ya viene marcada. Con el archivo completo, recibes los términos por escrito en 24 a 48 horas.