Préstamos Hard Money para Inversionistas

Una persona lee tu archivo, una persona firma el term sheet, y la respuesta es sí o no, con la razón al lado. Hablamos español, así que puedes preguntar todo lo que necesites en tu idioma.

Un préstamo hard money es un préstamo a corto plazo que se aprueba principalmente por la propiedad y por el negocio, no por tus talones de pago. El banco empieza preguntando cuánto ganas. Yo empiezo preguntando cuánto vale la propiedad hoy, cuánto va a valer cuando termines el trabajo, y cómo vas a salir del préstamo: vendiendo o refinanciando.

Por eso los inversionistas lo usan. Una casa buena a buen precio no espera semanas a que un banco revise tus declaraciones de impuestos. Con un hard money loan puedes hacer una oferta fuerte, cerrar rápido y tener el dinero de la remodelación listo cuando el contratista empiece.

Ahora, esto es solo para inversión. No financio la casa donde tú vas a vivir. Si la propiedad va a ser tu residencia principal, este no es el producto correcto y te lo digo de entrada. Presto sobre propiedades de renta, casas para fix and flip, construcción nueva y portafolios de alquiler, siempre a nombre de un inversionista y siempre a través de una compañía, una LLC.

Cada programa tiene su propio uso. Estos son los montos y los plazos publicados. La tasa y los costos los fijan tu crédito, tu experiencia y el negocio, y los ves por escrito en el term sheet antes de comprometerte a nada.

• Fix & Flip: préstamo para fix and flip de $25,000 a $1,000,000+. Cubre compra y remodelación en un solo préstamo, hasta el 100% cuando el negocio lo sostiene. Cierre en 5 a 10 días, sujeto al título, y sin penalidad por pago anticipado.
• BRRRR: de $25,000 a $750,000, con hasta el 100% de compra y remodelación cuando el negocio lo sostiene. Cierre en 7 a 12 días, y el refinanciamiento DSCR con el mismo prestamista queda listo antes de cerrar el préstamo puente.
• DSCR: de $75,000 a $1,000,000+ para propiedades de renta. Calificas con la renta de la propiedad contra su pago, sin declaraciones de impuestos y sin W-2. Cierre en 14 a 21 días.
• Ground-Up (construcción): de $150,000 a $1,000,000+. El terreno y la construcción vertical en un solo préstamo, con desembolsos contra trabajo terminado. Cierre en 10 a 14 días, y reviso los presupuestos del contratista antes de fondear.
• Préstamo puente: el préstamo de compra y remodelación que se usa en el BRRRR y en el fix and flip. Te da tiempo para terminar el trabajo y salir vendiendo o refinanciando.
• Refinanciamiento de portafolio: 5 o más puertas en un solo cierre. Se califica con la renta combinada contra el pago combinado, y cierra en 21 a 30 días.

Muchos contratistas y constructores ya saben de construcción, ya tienen su gente, y quieren dejar de trabajar solo para otros y hacer su propio flip. Para eso sirve el préstamo para fix and flip: financia la compra y la remodelación en un solo préstamo.

Te trato igual que a cualquier otro prestatario: los mismos términos y el mismo proceso. El presupuesto va por partidas, una línea para cada trabajo, y el dinero de la remodelación sale en desembolsos contra trabajo terminado e inspeccionado. Cuando la inspección confirma lo que hiciste, el desembolso se transfiere el mismo día.

En tu archivo reviso lo mismo que en cualquier otro, incluida la licencia, el seguro y los permisos de quien hace la obra, que en tu caso eres tú. La lista de abajo resume lo que necesito ver.

Tu ventaja está en el costo. Como haces el trabajo tú mismo, armas el presupuesto al costo: los materiales, tu cuadrilla y los subcontratistas que necesites, sin el margen que te cobraría otro contratista. Una remodelación más barata deja más ganancia cuando vendes. Lo único que pido es que cada partida refleje lo que de verdad cuesta y que dejes un margen para lo inesperado. Si el presupuesto se queda corto, te quedas sin dinero a mitad de la obra, y eso es lo que más daño le hace a un flip.

Lo mismo vale para el BRRRR. Compras una casa que necesita trabajo, la remodelas tú mismo al costo y la alquilas. Como la obra te costó menos, queda más distancia entre lo que pusiste y lo que vale la casa remodelada, y esa distancia es la que el refinanciamiento DSCR te puede devolver para el próximo negocio. El préstamo puente y el refinanciamiento DSCR vienen del mismo prestamista, y el refinanciamiento queda listo antes de cerrar el puente.

También puedes hacer flip to rent: empiezas con un préstamo para fix and flip, remodelas al costo, y si al terminar te conviene más alquilar que vender, refinancias con un DSCR y te quedas con la casa. No tienes que decidir el día del cierre. Solo dime desde el principio que alquilar es una opción, para revisar la renta junto con el valor de venta.

Y si construyes, puedes levantar tu propia propiedad de renta. El préstamo Ground-Up financia el terreno y la construcción vertical en un solo préstamo, con desembolsos contra trabajo terminado, y reviso tu presupuesto antes de fondear igual que el de cualquier constructor. Cuando terminas la obra y la casa está alquilada, la refinancias con un DSCR que se califica con la renta, y te quedas con ella. Construir al costo es la forma más directa de quedarte con una propiedad de renta sin pagar el precio de una casa ya terminada.

• El contrato de compra de la propiedad.
• El presupuesto de la remodelación por partidas.
• Ventas comparables que sostengan el valor después de la remodelación, el ARV.
• El calendario de la obra, desde el cierre hasta la venta o el alquiler.
• Tu salida: la venta, o un refinanciamiento DSCR si te quedas con la propiedad para alquilarla.
• Licencia, seguro y permisos al día.

El proceso es corto porque lo que necesito ver también es corto. No te pido una carpeta de documentos personales para empezar. Te pido el negocio.

• Me mandas el negocio: la dirección, el contrato de compra, el presupuesto de la remodelación y tu plan de salida.
• Reviso la propiedad, el valor después de la remodelación y la salida. Con el archivo completo, recibes un term sheet por escrito en 24 a 48 horas.
• Aceptas los términos, pedimos el título y el avalúo, y cerramos. En un fix and flip eso es de 5 a 10 días, sujeto al título.
• Haces el trabajo. El dinero de la remodelación sale por etapas contra trabajo terminado, y al final vendes o refinancias.

El banco presta barato porque presta lento y presta sobre ti. Quiere tus declaraciones de impuestos, tus W-2, tu historial de empleo, y muchas veces no presta sobre una casa que necesita trabajo. Para una casa en mal estado, que es justo donde está la ganancia de un inversionista, el banco casi siempre dice que no.

Un hard money lender presta sobre la propiedad y el plan. Eso cuesta más que un préstamo de banco, y no te lo voy a esconder. Lo que compras con ese costo es velocidad, el dinero de la remodelación incluido, y un préstamo que entiende que la casa todavía no está lista. Para un inversionista, cerrar el negocio correcto vale más que una tasa baja en un negocio que se perdió.

Y con el pago inicial pasa lo mismo. El banco te pide un enganche grande y solo financia la compra. Yo puedo financiar hasta el 100% de la compra y la remodelación cuando el negocio lo sostiene, y el número exacto lo ves en el term sheet.

La comparación honesta es esta: si tienes tiempo, la casa está en buen estado y tus ingresos se ven bien en papel, el banco puede ser tu opción. Si la casa necesita trabajo, el vendedor quiere cerrar rápido, o tu ingreso no se ve como el banco quiere, hard money es la herramienta que hace el negocio posible.

Presto en todo el país, pero New Jersey es mi casa. Conozco las calles de Newark, Elizabeth y Paterson, las casas de dos y tres familias que se negocian ahí, y lo que cambia de una cuadra a la otra. En Newark, por ejemplo, hay control de renta, y eso cambia cómo se evalúa una propiedad que vas a mantener como alquiler.

Si tu negocio está fuera de New Jersey, igual mándamelo. La forma de evaluar es la misma: la propiedad, el valor terminado y la salida. Lo que cambia es el mercado local, y eso lo estudio en cada archivo.