Préstamo DSCR

Soy Daniel, prestamista privado. Hago préstamos DSCR para inversionistas que quieren quedarse con sus casas a largo plazo, y también hago el préstamo hard money que viene antes, cuando la casa todavía necesita trabajo. Aquí te explico cómo funciona, en español y sin rodeos.

DSCR son las siglas en inglés de debt service coverage ratio. En español: cuántas veces la renta cubre el pago del préstamo. La idea es simple. La renta tiene que pagar el préstamo, y debe sobrar algo.

El pago que se compara contra la renta normalmente incluye el capital, el interés, los impuestos de la propiedad, el seguro y, si aplica, la cuota de la asociación. Se divide la renta mensual entre ese pago mensual, y el resultado es el DSCR.

Un ejemplo. Si el DSCR es 1.2, quiere decir que la renta es 1.2 veces el pago. Dicho de otra forma: por cada dólar de pago, la propiedad produce un dólar con veinte centavos de renta. Si el DSCR es 1.0, la renta paga el préstamo exacto y no sobra nada. Si está por debajo de 1.0, la renta no alcanza y la diferencia sale de tu bolsillo.

¿Qué DSCR mínimo necesitas? Depende de la propiedad y del negocio, y no lo publico como un número fijo. El mínimo para tu propiedad aparece en el term sheet, por escrito. Lo que sí te digo es que mientras más cubra la renta, más fuerte está el archivo.

El préstamo DSCR es para el inversionista que compra para quedarse. No es para la casa donde vas a vivir. Es para propiedades de renta y para quien está armando un portafolio de alquiler, una casa a la vez.

Lo usan dos tipos de inversionista. El primero es el que hace BRRRR: compra una casa vieja, la remodela con un préstamo hard money, la alquila, y después refinancia con un DSCR para pagar el préstamo corto y sacar su dinero. El segundo es el que ya tiene casas rentadas y quiere comprar más o refinanciar las que tiene, sin que el banco le diga que su ingreso personal no alcanza.

Y si ya tienes 5 o más puertas, el refinanciamiento de portafolio te deja juntarlas en un solo cierre, calificando con la renta combinada contra el pago combinado. Cierra en 21 a 30 días.

Este es el beneficio principal, y es la razón por la que muchos inversionistas latinos buscan este préstamo. Muchos trabajan por cuenta propia, tienen negocios, o declaran un ingreso que en papel se ve más bajo de lo que realmente es. El banco ve eso y dice que no. El DSCR no lo mira.

• Sin W-2.
• Sin declaraciones de impuestos.
• Sin verificación de tu ingreso personal.
• Califica con la renta de la propiedad, comparada contra su pago.
• Lo que necesito es el contrato de alquiler, el rent roll si hay varias unidades, y lo suficiente para ver que la renta es real y se cobra.

Estos son los términos publicados de un préstamo DSCR. La tasa y los costos los fijan tu crédito, tu experiencia y el negocio, y van por escrito en el term sheet.

• Monto: de $75,000 a $1,000,000+.
• Cómo califica: con la renta de la propiedad contra su pago, no con tu ingreso personal.
• Documentos de ingreso: sin declaraciones de impuestos y sin W-2.
• Cierre: de 14 a 21 días.
• Pago anticipado: los términos de pago anticipado se indican en el term sheet.

Si estás comprando con un DSCR, vas a poner un pago inicial, lo que en la calle le decimos enganche o down payment. Cuánto depende de la propiedad, de la renta y de tu experiencia, y el número exacto va por escrito en el term sheet. Si estás refinanciando al final de un BRRRR, el préstamo puente ya pagó la compra, y lo que importa es el avalúo y la renta.

BRRRR quiere decir buy, rehab, rent, refinance, repeat: comprar, remodelar, alquilar, refinanciar y repetir. Funciona con dos préstamos, no con uno.

Primero viene el préstamo puente, que es un préstamo hard money para la compra y la remodelación. Es el mismo instrumento que uso en un fix and flip, y lo explico completo en la página de préstamo para fix and flip. Compras la casa, haces la obra con el dinero que sale por etapas, y cuando termines, la alquilas.

Después viene el DSCR. Con la casa remodelada y alquilada, refinancias con un préstamo DSCR que se califica con esa renta nueva. Con ese refinanciamiento pagas el préstamo puente, y si la casa subió de valor, puedes sacar parte de tu dinero con un cash-out refinance para el próximo negocio.

Donde casi siempre se rompe un BRRRR no es en el préstamo puente. Es en el cambio de un prestamista a otro. Si el préstamo corto y el refinanciamiento nunca se revisaron juntos, el plan que se veía bien en la hoja de cálculo termina con tu dinero atrapado en la casa. Por eso aquí los dos préstamos vienen del mismo prestamista, y el refinanciamiento DSCR queda listo antes de cerrar el préstamo puente. Sabes desde el principio qué valor tiene que dar el avalúo y qué renta tiene que cobrar la casa.

Si no tienes número de seguro social pero sí tienes ITIN, puedes calificar. Acepto inversionistas con ITIN en préstamos DSCR y en préstamos hard money. El archivo se evalúa igual que el de cualquier otro inversionista: la propiedad, la renta y el negocio.

Te voy a pedir identificación, los documentos de tu compañía y lo necesario para ver que la renta es real. Si tienes ITIN y una propiedad que se renta bien, mándamela y la revisamos en español.