Préstamos Hard Money en Newark, New Jersey

En el Ironbound, las cuadras apretadas cerca de Penn Station tienen demanda de alquiler estable y dueños que casi nunca venden. En Vailsburg, en el West Ward, muchos inversionistas compran su primer edificio para hacer BRRRR. En Weequahic, alrededor del parque, hay casas sólidas pero viejas que piden una remodelación completa. Yo leo tu expediente personalmente, firmo el term sheet y te digo que sí o que no, con la razón. Hablamos español.

No tengo un solo producto para todo. Un flip de dos familias en Weequahic y un edificio para retener en el Ironbound se analizan distinto, así que te explico cada programa con los términos que publico. El precio se fija por deal y va escrito en el term sheet, nunca en una página web.

Si lo que buscas es un préstamo para fix and flip en Newark, la compra y la remodelación van en un solo préstamo. El dinero de la obra sale por etapas: primero la demolición y el trabajo grueso, después las terminaciones. En una casa de dos familias aquí eso casi siempre significa la caldera, la electricidad y el techo antes que la cocina.

• Fix and Flip: de $25,000 a $1,000,000+, hasta el 100% de la compra y la remodelación cuando el deal lo sostiene. Term sheet por escrito en 24 a 48 horas y cierre en 5 a 10 días, sujeto al título. La remodelación se desembolsa contra trabajo terminado.
• BRRRR: compras con un préstamo puente, remodelas, rentas las unidades y refinancias a un préstamo DSCR con el mismo prestamista. No tienes que contarle tu proyecto a un banco nuevo al final.
• DSCR: calificas con la renta de la propiedad, no con tu ingreso personal. Sin declaraciones de impuestos y sin W-2. Cierra en 14 a 21 días.
• Construcción nueva: de $150,000 a $1,000,000+, terreno y obra en un solo préstamo, con los presupuestos del contratista revisados antes de cerrar. Cierra en 10 a 14 días con el expediente completo.
• Préstamo puente: para comprar rápido un edificio cansado de dos o tres familias y arreglarlo antes de pasarlo a un préstamo a largo plazo.

Newark tiene una ordenanza municipal de control de renta. En las unidades que cubre, el aumento de renta que puede cobrar el dueño tiene un límite, aunque el mercado pague más. Es el dato local que más cambia cómo analizo un BRRRR o un préstamo DSCR en esta ciudad.

El error que veo es calcular el edificio con la renta que sacaría una unidad remodelada en el mercado abierto cuando el inquilino actual tiene un contrato cubierto. Si la unidad está cubierta, lo que vas a cobrar el año que viene es la renta actual más el aumento que permite la ordenanza, no el número de un anuncio. Como el DSCR califica con la renta, yo uso la renta que legalmente puedes cobrar, y el tasador del refinanciamiento normalmente la ve igual.

No todos los edificios están cubiertos. La construcción nueva generalmente queda exenta por un tiempo, los edificios pequeños donde vive el dueño se tratan distinto a los de inversionistas, y una unidad que entregas vacía después de una remodelación completa puede estar en otra posición que una ocupada. Verifica la cobertura del edificio específico con la oficina de control de renta de la ciudad o con un abogado local antes de fijar tu precio de compra. Newark sigue siendo buen mercado para propiedades de renta; solo hay que analizarlo con la renta real.

Lo más rápido es mandarme el deal antes de que el contrato quede firme. Así el tema de la renta y del título se resuelve temprano y no en la mesa de cierre.

• Me mandas la dirección, el precio de compra, el presupuesto de la obra y tu plan de salida: vender, rentar o refinanciar.
• Te devuelvo un term sheet por escrito en 24 a 48 horas, con el monto, el precio del deal y lo que necesito para cerrar.
• Abres el título el mismo día que firmas el contrato y cerramos: 5 a 10 días en un fix and flip, sujeto al título, y 14 a 21 en un DSCR.