Préstamo de Construcción para Inversionistas

En esta página te explico cómo funciona el financiamiento de construcción nueva conmigo, qué reviso antes de fondear, cómo sale el dinero de la obra y qué necesitas tener listo. No vas a encontrar una tasa aquí. La tasa y los costos dependen de tu crédito, tu experiencia y el proyecto, y te los doy por escrito en el term sheet.

La diferencia con un préstamo para comprar una casa es sencilla. Cuando compras, la casa ya está ahí y el valor se puede medir hoy. Cuando construyes, lo que se presta es sobre un plan: un terreno, unos planos aprobados, un presupuesto y un contratista. Por eso un préstamo de construcción no entrega todo el dinero el día del cierre. Una parte cubre el terreno, y el resto se va soltando a medida que la obra avanza.

Conmigo, el terreno y la construcción vertical van en un solo préstamo. No es un préstamo para el lote que después tienes que refinanciar mientras buscas quién te preste para levantar la casa. Ese camino de dos prestamistas es donde muchos proyectos se atoran, porque el segundo prestamista puede ver el proyecto con otros ojos y pedir otras condiciones cuando ya compraste el terreno.

Un solo préstamo quiere decir una aprobación, un juego de papeles y un cierre. El terreno, los planos y el presupuesto del contratista se evalúan juntos desde el principio, porque un proyecto de construcción es tan fuerte como la parte que menos se revisó.

Este es el paso que más proyectos salva, y es el que muchos prestamistas dejan para después. Yo leo la cotización de tu contratista durante el análisis del préstamo, antes del cierre, no cuando ya vamos por la tercera etapa y el dinero no alcanza.

La cotización se divide en lo que en inglés se llama schedule of values: un calendario con cada etapa de la obra y cuánto vale cada una. Por ejemplo, cimientos, estructura, techo, plomería y electricidad, paredes, y terminaciones. Las etapas exactas dependen de tu proyecto. Lo importante es que el número de cada etapa se acuerda antes del primer desembolso.

Ese documento es contra lo que se revisa cada desembolso después. Si ya acordamos cuánto vale la estructura, no hay nada que discutir cuando la estructura está terminada. Se inspecciona, se confirma y se paga. Si al revisar la cotización algo no cuadra, como una etapa muy baja para el trabajo que lleva, te lo digo antes de cerrar, cuando todavía se puede arreglar.

El dinero de la obra sale en desembolsos, que en inglés se llaman draws. Terminas una etapa, pides el desembolso, se inspecciona el trabajo, y cuando la inspección sale bien el dinero se manda por wire ese mismo día.

La velocidad aquí no es un lujo. En construcción, el carpintero, el plomero y el electricista siguen viniendo mientras les pagan a tiempo. Una obra que se para esperando su propio dinero es una obra que termina costando más de lo que se presupuestó, y ese costo extra sale de tu ganancia.

Que el dinero siga al trabajo también te protege a ti. Un contratista que cobra por adelantado tiene menos razones para terminar. Cuando cada pago depende de trabajo hecho e inspeccionado, el incentivo está del lado correcto.

Estos son los términos publicados. Lo que no aparece aquí, como la tasa y los costos, te lo doy por escrito en el term sheet antes de que firmes.

• Monto: de $150,000 a $1,000,000+.
• Cobertura: el terreno y la construcción vertical en un solo préstamo.
• Presupuesto del contratista: revisado durante el análisis, antes de fondear.
• Desembolsos: contra trabajo terminado según el schedule of values, inspeccionados y enviados por wire el mismo día.
• Decisión: term sheet por escrito en 24 a 48 horas desde un archivo completo.
• Cierre: de 10 a 14 días, sujeto a que el título salga limpio.
• Propiedades: construcción nueva residencial que no vas a ocupar tú, para vender cuando esté lista o construida con un comprador en mente.

Antes de pedir un term sheet, revisa que tengas estas seis cosas. Si te falta una, mejor resolverla primero, porque un archivo incompleto es lo que más atrasa un cierre.

• Una LLC en buen estado. Todos mis préstamos se cierran con una compañía, nunca a tu nombre personal.
• El terreno: que ya sea tuyo o que lo tengas bajo contrato de compra.
• Los planos aprobados, y los permisos ya emitidos o muy cerca de salir.
• Un contratista con licencia y una cotización dividida en schedule of values.
• Una salida clara: vender la casa terminada, o alquilarla y refinanciar con un préstamo DSCR cuando termine la obra.
• Un aporte real al costo total del proyecto. Si el terreno ya es tuyo, ese valor normalmente cuenta para una parte de ese aporte.

En construcción no se habla tanto de pago inicial como en una compra, pero la idea es la misma. Es lo que pones tú. Algunos le dicen enganche. Aquí lo llamo tu aporte al costo del proyecto, y no publico un número fijo porque cada proyecto es diferente.

Lo que sí te digo es que el terreno cuenta. Si ya eres dueño del lote y no le debes nada, ese valor normalmente cubre parte de lo que te toca poner, y eso puede bajar el efectivo que necesitas para el cierre. Si el terreno está bajo contrato, tu aporte se ve de otra forma. El número exacto aparece por escrito en el term sheet, y si no te cuadra, te explico qué tendría que cambiar en el proyecto.

La salida más común es construir y vender, lo que en inglés se llama spec. Construyes sin tener un comprador firmado, terminas la casa, la vendes y con la venta pagas el préstamo.

Construir sin comprador se puede financiar, siempre que el valor de la casa terminada esté respaldado por ventas reales de casas nuevas parecidas en la zona. Lo que no se puede financiar es un presupuesto que solo funciona si el mercado sube mientras construyes. Si los comparables de hoy sostienen tu precio de venta, el proyecto tiene sentido.

La salida se planea antes del cierre, no al final de la obra. Una casa nueva terminada sin un plan para pagar el préstamo es un proyecto con una fecha límite que nadie calculó.

Si eres contratista o constructor y quieres levantar tu propio proyecto, te trato igual que a cualquier otro prestatario. Los mismos términos, el mismo proceso, la misma revisión del presupuesto antes de fondear y los mismos desembolsos contra trabajo terminado e inspeccionado. No hay un programa aparte ni un trato especial.

Tu ventaja no está en el préstamo. Está en el costo. Cuando otro inversionista contrata a un constructor, paga el margen del contratista dentro del presupuesto. Tú construyes a costo, sin ese margen encima. Eso baja el presupuesto total del proyecto y sube lo que te queda al final, con la misma casa y en el mismo terreno.

Con eso tienes dos caminos. El primero es construir para vender, igual que cualquier proyecto spec, y quedarte con una ganancia más grande porque la obra te costó menos. El segundo es construir tu propia propiedad de alquiler: terminas la casa, la rentas, y después la refinancias con un préstamo DSCR, que califica con la renta de la propiedad y no con tu ingreso personal. Así pagas el préstamo de construcción y te quedas con la casa a largo plazo.

Ese segundo camino es la forma de armar propiedades de renta sin pagar el precio de una casa que otro ya terminó. Es parecido al BRRRR, solo que en vez de comprar una casa vieja y remodelarla, la construyes desde cero. Si prefieres empezar con una casa existente, la página de préstamo para fix and flip explica cómo financio la compra y la remodelación juntas. Y la página de Préstamo DSCR explica cómo funciona el refinanciamiento con la renta.

Muchos bancos ofrecen préstamos de construcción, pero casi siempre para la casa donde vas a vivir, con meses de trámite y una evaluación que gira alrededor de tu ingreso personal. Para un inversionista que construye para vender o para rentar, ese proceso muchas veces no encaja.

Un préstamo hard money de construcción evalúa el proyecto: el terreno, los planos, el presupuesto, el contratista y la salida. Te da una decisión en 24 a 48 horas desde un archivo completo y cierra en 10 a 14 días. Cuesta más que un préstamo de banco, y te lo digo de entrada, pero te deja arrancar el proyecto que el banco no iba a financiar o iba a financiar demasiado tarde.

Si quieres ver todos los programas en un solo lugar, la página principal en español de préstamos hard money para inversionistas los resume. Cuando estés listo, llena el formulario de pre-aprobación y marca la casilla de español.