Préstamo para Fix and Flip

No te voy a dar una tasa en esta página. La tasa y los costos los fijan tu crédito, tu experiencia y el negocio, y te los doy por escrito en el term sheet. Lo que sí te doy aquí es cómo funciona el financiamiento para fix and flip de verdad, en español y sin rodeos.

Muchos prestamistas separan la compra y la remodelación en dos productos. Eso significa dos aprobaciones, dos juegos de papeles y dos cierres para un solo negocio. Aquí es un solo préstamo. El precio del contrato y el presupuesto de la obra se evalúan juntos, contra el valor que la casa va a tener cuando termines.

El dinero de la remodelación no te llega todo de una vez. Sale en desembolsos, que en inglés se llaman draws, contra trabajo terminado. Terminas una etapa, pides el desembolso, se inspecciona, y el dinero se manda por wire el mismo día que se aprueba. Así el presupuesto se queda siendo presupuesto y no se gasta en otra cosa antes de tiempo.

Esto te protege a ti tanto como a mí. Un contratista que cobra por adelantado y desaparece es uno de los riesgos más grandes en un flip. Cuando el dinero sale contra trabajo hecho, el contratista tiene una razón para seguir apareciendo.

ARV quiere decir after repair value: lo que la casa va a valer cuando termines la remodelación. Es el número más importante en un fix and flip, y es el número sobre el que yo construyo el préstamo.

Te lo explico simple. Compras una casa vieja con la cocina rota, el techo malo y la electricidad original. Hoy vale poco porque nadie la quiere así. Después de la obra, con techo nuevo, cocina, baños y sistemas al día, vale bastante más. Ese valor terminado es el ARV. Lo saco de ventas recientes de casas remodeladas parecidas, en la misma calle o en la de al lado, porque el valor cambia de una cuadra a otra.

Por eso no te pido tus declaraciones de impuestos ni tus W-2 para empezar. El banco presta sobre ti. Yo presto sobre la casa, el plan y la salida. Sí reviso tu crédito y sí afecta el precio, pero el archivo se construye alrededor del negocio. Un buen negocio con un ARV realista vale más en mi escritorio que un sueldo alto con un negocio flojo.

Estos son los términos publicados para un préstamo para fix and flip. Todo lo que no aparece aquí, como la tasa y los costos, va en tu term sheet por escrito.

• Monto: de $25,000 a $1,000,000+.
• Cobertura: hasta el 100% de la compra y la remodelación cuando el negocio lo sostiene.
• Decisión: term sheet por escrito en 24 a 48 horas desde un archivo completo.
• Cierre: de 5 a 10 días, sujeto a que el título salga limpio.
• Remodelación: desembolsos contra trabajo terminado, inspeccionados y enviados por wire el mismo día.
• Pago anticipado: sin penalidad. Sales del préstamo cuando el negocio esté listo.
• Propiedades: residenciales que no vas a ocupar tú, de 1 a 4 unidades, y multifamiliares pequeñas.

Es la pregunta que más me hacen, y la respuesta honesta es: depende del negocio. En inglés le dicen down payment. Aquí el término formal es pago inicial, y en la calle le decimos enganche. Es lo mismo: lo que pones tú de tu bolsillo.

Puedo financiar hasta el 100% de la compra y la remodelación cuando el negocio lo sostiene. Eso quiere decir que en algunos negocios el enganche puede ser muy poco, aparte de los costos de cierre. Pero no es automático. No aplico el mismo porcentaje fijo a todos los archivos. Lo que el negocio sostiene lo deciden el ARV y la fuerza de la salida.

¿Qué hace que un negocio sostenga una cobertura alta? Primero, que compraste bien. Si el precio de compra más la remodelación queda muy por debajo del ARV, hay espacio, y ese espacio es lo que protege el préstamo. Segundo, un presupuesto real, por partidas, que un contratista de verdad cotizó, y no un número redondo. Tercero, comparables sólidos que respalden el ARV. Cuarto, tu experiencia: si ya terminaste flips antes, eso pesa. Y quinto, una salida clara, ya sea vender o refinanciar.

¿Qué hace que te pida más pago inicial? Lo contrario: un precio de compra apretado, un presupuesto que no cuadra con el trabajo, un ARV que depende de una venta optimista, o un primer flip con una obra grande. No es castigo. Es que en ese negocio el colchón tiene que venir de algún lado, y si no viene del precio, viene del enganche.

El número exacto del pago inicial lo ves en el term sheet, por escrito, antes de que firmes nada. Si no te cuadra, me lo dices y te explico qué tendría que cambiar en el negocio para que la cobertura suba.

Antes del primer desembolso, acordamos el calendario de la obra: qué etapas tiene y cuánto vale cada una. Por ejemplo, demolición y trabajo inicial, luego plomería, electricidad y techo, después paredes y pisos, y al final cocina, baños y terminaciones. Ese calendario no se renegocia a mitad de la obra.

Cuando terminas una etapa, pides el desembolso. Se hace una inspección para confirmar que el trabajo está hecho. Si la inspección lo confirma, el dinero sale por wire el mismo día. Por eso conviene que los sistemas vayan primero y lo cosmético al final: el dinero sigue al trabajo real.

Un consejo de prestamista: pídele a tu contratista que te diga qué pasa si abre una pared y encuentra algo. En casas viejas siempre aparece algo. Un presupuesto con una reserva para sorpresas es un presupuesto que yo creo.

Todo préstamo hard money es corto, así que desde el primer día necesitamos saber cómo vas a salir. Hay dos caminos.

El primero es vender. Terminas la obra, pones la casa en el mercado, vendes, y con la venta pagas el préstamo. Como no hay penalidad por pago anticipado, si vendes rápido, sales rápido.

El segundo es quedarte con la casa y refinanciar. Si la casa no se vende como esperabas, o si los números de renta se ven mejor que la venta, la conviertes en una de tus propiedades de renta y refinancias con un préstamo DSCR, que califica con la renta del alquiler y no con tu ingreso personal. Lo explico todo en la página de Préstamo DSCR. Ese es el mismo camino del BRRRR.

Por eso, aunque tu plan sea vender, reviso también la salida por refinanciamiento. Una casa que no se vende se convierte en alquiler, no en una venta forzada a pérdida.