Préstamos Hard Money en Paterson, New Jersey

Trabajo como hard money lender en Paterson NJ en barrios como el Eastside, con casas grandes cerca de Eastside Park; Riverside, con cuadras densas de dos y tres familias junto a la curva del Passaic River; y la sección de Totowa, cerca del área de Great Falls, donde muchos hacen su primer BRRRR. Como prestamista privado, leo tu expediente y firmo el term sheet yo mismo. Hablamos español.

Aquí se mueven tres tipos de edificio: la casa de madera de dos familias, muchas veces con ático en el tercer piso y un sótano que ya se ha mojado alguna vez; la de tres familias, que está justo en la línea entre vender y retener; y el edificio de uso mixto, con un local en la calle y apartamentos arriba, sobre todo en las avenidas comerciales de South Paterson. Para cada uno tengo un programa.

Si estás buscando un préstamo para fix and flip en Paterson, la compra y la remodelación van juntas y el dinero de la obra sigue el avance real en el sitio, no el calendario. El precio se fija por deal y queda escrito en el term sheet.

• Fix and flip: de $25,000 a $1,000,000+, con hasta el 100% de la compra y la remodelación cuando el deal lo sostiene. Term sheet por escrito en 24 a 48 horas y cierre en 5 a 10 días, sujeto al título.
• Préstamo puente y BRRRR: compras una casa de dos o tres familias que necesita trabajo, la arreglas, la rentas y refinancias a DSCR con el mismo prestamista, que ya conoce el edificio, el presupuesto y cómo salió la obra.
• DSCR para propiedades de renta: calificas con lo que renta la propiedad, sin declaraciones de impuestos ni W-2. Sirve para casas de dos y tres familias ya estabilizadas y para uso mixto con el local alquilado. Cierra en 14 a 21 días.
• Construcción nueva: de $150,000 a $1,000,000+, terreno y obra en un solo préstamo, para una casa nueva de dos o tres familias en un lote de relleno. Cierra en 10 a 14 días con el expediente completo.

El Passaic River pasa por Paterson y la rodea, y partes de la ciudad están en zonas de inundación mapeadas. Si una propiedad específica está en una de esas zonas es el dato local que más me importa, porque cambia los números tanto en un flip como en un hold, y muchos inversionistas lo descubren tarde.

Si el edificio está en un área especial de riesgo de inundación, el comprador que use una hipoteca respaldada por el gobierno federal generalmente tendrá que tener seguro de inundación. En un flip, esa prima entra en el pago mensual de tu comprador y puede achicar el grupo de gente que califica. En un hold, la prima es un gasto, y como el DSCR se calcula con la renta contra el costo completo de la propiedad, la factura del seguro reduce cuánto puede ser el préstamo.

New Jersey también obliga al vendedor a divulgar el riesgo y el historial de inundación conocidos, y al dueño a decirle al inquilino si el alquiler está en zona de inundación. Lee bien la divulgación del vendedor y planifica la tuya cuando revendas o rentes. Nada de esto descarta una propiedad cerca del río: significa pedir la cotización del seguro temprano, meter la prima en tus números y comprar al precio que aguanta ese costo.

Mientras más temprano me hables, más fácil es que el deal cierre a tiempo.

• Durante la revisión del abogado, busca la dirección en el mapa de FEMA, pide la cotización del seguro y mándame el deal con el precio, el alcance de la obra y tu salida.
• Te mando el term sheet por escrito en 24 a 48 horas, con el monto, el precio del deal y el pago inicial, o enganche, que te toca poner. Si la renta solo sostiene un préstamo menor del que esperabas, te lo digo ahí y no en el avalúo.
• Ordenas el título apenas termine la revisión del abogado, para que cualquier problema salga a tiempo, y cerramos.