Préstamo con ITIN para Inversión en Bienes Raíces

Soy Daniel, prestamista privado. Esta página es para el inversionista que ha oído que sin seguro social no se puede invertir en bienes raíces con financiamiento. Sí se puede. Aquí te explico cómo funciona, qué miro, qué papeles se suelen pedir y los errores que veo más seguido, en español y sin rodeos.

El ITIN es el número de identificación personal del contribuyente que da el IRS a personas que tienen que declarar impuestos en Estados Unidos pero no tienen número de seguro social. Mucha gente lo usa para declarar, trabajar por su cuenta o tener un negocio. Lo que mucha gente no sabe es que también puede servir para invertir en bienes raíces con un préstamo.

Un préstamo con ITIN para inversión no es un producto aparte con reglas misteriosas. Es el mismo préstamo hard money o el mismo préstamo DSCR que hago para cualquier inversionista. La diferencia es solo el número con el que te identificas. El archivo se arma igual: alrededor de la propiedad, el negocio y la salida.

Una regla que no cambia: esto es solo para propiedades de inversión. Nunca para la casa donde vas a vivir. Si lo que buscas es comprar tu casa propia con ITIN, eso es una hipoteca de vivienda, y necesitas otro tipo de prestamista.

Es para el inversionista con ITIN que quiere comprar casas para arreglarlas y venderlas, comprar casas para invertir y alquilarlas, o refinanciar propiedades de renta que ya tiene. Puede ser tu primer negocio o el décimo.

Lo usan tres tipos de inversionista. El que hace fix and flip y necesita dinero para la compra y la remodelación en un solo préstamo. El que hace BRRRR: compra, remodela, alquila y después refinancia para sacar su dinero. Y el que ya tiene casas rentadas y quiere crecer su portafolio de alquiler sin depender del banco.

• Fix and flip: préstamo hard money para comprar y remodelar, y vender cuando termines.
• BRRRR: préstamo puente hard money para la compra y la obra, y después un DSCR para quedarte con la casa.
• Propiedades de renta: préstamo DSCR para comprar o refinanciar una casa que ya se alquila.

El banco presta sobre ti: tu sueldo, tus W-2, tus declaraciones de impuestos. Yo presto sobre la propiedad y el plan. Por eso el ITIN no es el centro de la conversación. El centro es el negocio.

En un préstamo hard money para fix and flip, lo que miro es el precio de compra, el presupuesto de la remodelación, el ARV (lo que la casa va a valer cuando termines) y cómo vas a salir del préstamo: vendiendo o refinanciando. Un buen negocio con un ARV realista y un presupuesto de verdad es lo que mueve el archivo. Todo eso lo explico a fondo en la página de préstamo para fix and flip.

En un préstamo DSCR con ITIN, lo que califica es la renta. Se compara lo que la propiedad cobra de alquiler contra el pago del préstamo. Si la renta paga el préstamo y sobra algo, el préstamo tiene sentido. No te pido W-2 ni declaraciones de impuestos para eso. Lo explico completo en la página de préstamo DSCR.

Y en un BRRRR se juntan los dos: el préstamo puente hard money para la compra y la obra, y el DSCR que lo paga cuando la casa ya está alquilada. Aquí los dos préstamos vienen del mismo prestamista y el refinanciamiento se revisa antes de cerrar el préstamo puente, así que sabes desde el principio qué renta y qué avalúo necesitas.

El precio, el pago inicial o enganche y los demás términos de tu préstamo salen del negocio y de tu archivo, y te los doy por escrito en el term sheet antes de que firmes nada.

Sí, y no es opcional. Todos mis préstamos se cierran con una LLC en buen estado, nunca a tu nombre personal, tengas ITIN o seguro social. Forma la compañía antes de buscar la propiedad.

Algo que confunde a mucha gente: la LLC tiene su propio número de identificación, que se llama EIN y lo da el IRS. Tu ITIN te identifica a ti como persona. El EIN identifica a la compañía. Son dos números distintos y se usan para cosas distintas.

Cómo formar la LLC, en qué estado, si conviene una sola compañía o una por propiedad, y cómo declarar sus impuestos son decisiones legales y de impuestos. Yo no doy ese consejo. Trabaja con un contador y un abogado que conozcan bienes raíces, y si puedes, que hablen español contigo. Lo que yo necesito es que la compañía esté formada, al día y con sus documentos en orden.

Cada archivo es un poco distinto, pero en general esto es lo que se suele pedir. La lista exacta para tu negocio te la confirmo cuando reviso el archivo.

• Tu carta de asignación del ITIN del IRS, o el documento que muestre tu número.
• Una identificación con foto vigente.
• Los documentos de tu LLC: el certificado de formación, el acuerdo de operación y la carta del EIN.
• Estados de cuenta de banco que muestren los fondos para cerrar: el pago inicial o enganche y los costos de cierre.
• Los documentos del negocio: el contrato de compra, el presupuesto de la remodelación si hay obra, y los contratos de alquiler o el rent roll si es un DSCR.

Puedes vivir en un estado e invertir en otro. Lo que importa es dónde está la propiedad, no dónde vives tú. Presto en New Jersey, Pennsylvania, New York y Texas.

Si vas a invertir lejos de donde vives, el equipo local pesa más que nunca: un contratista que puedas verificar, alguien de confianza que vea la obra, y un administrador de propiedades si vas a alquilar. Yo reviso el presupuesto y el plan, pero no puedo reemplazar a la gente que tiene que estar en la casa.

Estos son los errores que más se repiten, y casi ninguno tiene que ver con el ITIN. Tienen que ver con el negocio y con los papeles.

• Querer usar un préstamo de inversión para la casa donde vas a vivir. No se puede. Estos préstamos son solo para propiedades de inversión.
• Dejar la LLC para el final. Si la compañía no está formada y al día cuando llega el cierre, el cierre se atrasa.
• Confundir el ITIN con el EIN. Tú tienes ITIN; tu LLC tiene EIN. Necesitas los dos en orden.
• No poder mostrar de dónde sale el dinero para cerrar. Los fondos del pago inicial o enganche tienen que verse en una cuenta de banco que se pueda documentar.
• Calcular el negocio con un ARV optimista o con una renta que la zona no paga. El préstamo se arma con números reales, no con esperanza.
• Comprar sin saber cómo vas a salir. Antes de cerrar un préstamo hard money, ten claro si vas a vender o a refinanciar con un DSCR.
• Llegar sin contador ni abogado. Las preguntas de impuestos y de la LLC son de ellos, y conviene tenerlas resueltas antes de comprar.

Si tienes ITIN y un negocio en mente, mándamelo. Llena el formulario de pre-aprobación y marca la casilla de español. Con la dirección de la propiedad, el precio, el presupuesto o la renta, y cómo piensas salir, puedo decirte si el negocio tiene sentido y qué necesito para seguir.

Si todavía estás aprendiendo, empieza por la página principal en español, y después lee las de fix and flip, préstamo DSCR y BRRRR. Ahí está cómo funciona cada préstamo por dentro.